[REPORT] 생활과 세금 : 특수관계자 간 아파트 매매 시 양도세 절세전략

 

REPORT

과목명: 생활과 세금

 

과제명	특수관계자 간 아파트 매매 시 양도세 절세전략

작성자	소 속	융복합 경영학 26기
	학 번	2020961288
	성 명	한 지 아

 

I. 서론

아버님이 말씀하셨다. 부모님 재산을 잘 받아내는 게 똑똑한 자식이라고. 예상치 못한 세금을 피하는 것이 부모님이 어렵게 만드신 재산을 지키는 일이기에 생활과 세금을 공부하는 것이 자식된 도리라는 생각이 든다. 하지만 아직 김칫국을 들이킬 때는 아니다.

 

다만, 최근 보유하고 있던 부동산의 실거래 그래프가 이해할 수 없는 하락 후 원상복귀되는 것을 지켜보았다. 상속증여가 아니고서는 매매될 수 없는 금액이라 생각했고 자연스럽게 어떤 과정이 있었는지 궁금증이 생겼다.

 

금리인상이 부동산 가격을 이렇게 큰 폭으로 추락시킬리는 없었다. 약 3억원의 차익이 있는 것으로 보아 상속증여가 분명했다. 관련 기사들을 찾아보다가 3억원이라는 법정 기준금액을 지키지 않아 증여세와 양도소득세를 추가로 납부하게 된 사례들을 많이 발견할 수 있었다. 절세하려다 세금폭탄 맞는 것을 피하기 위한 적법한 절차를 알아보고자 한다.

 

Ⅱ. 본론

 

과세관청에서는 특수관계자 간에 부동산을 매매한 경우 주의깊게 들여다보므로 세무상 문제가 없는 선에서 거래를 해야 한다. 특수관계인 간의 재산을 양도할 때 재산을 시가보다 낮은 가액으로 양수하거나 또는 시가보다 높은 가액으로 양도하는 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 기준금액 이상이면 증여로 보는 것으로 규정하고 있다. 이때 기준금이란 시가의 30%에 상당하는 가액이거나 3억원을 말한다. 따라서 차액이 3억원 미만이면서 시가의 30% 기준에 미달하는 경우에는 증여세가 과세되지 않는다.

 

그러나 시가의 30% 기준과 3억원 중 적은 금액 이내로 거래하면 아무 문제가 없을 거라고 생각하면 안 된다. 양도소득세 부당행위계산 부인 규정을 고려해야 한다.

 

소득세법 101조에 따르면, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인해 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정될 때는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세 기간의 소득 금액을 계산할 수 있는 것으로 규정한다. 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우란 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 양도한 경우이며, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5%에 상당하는 금액 이상인 경우에 해당한다. 5%에 상당하는 금액 이상인 경우에 해당할 때 양도소득세 계산 시 매매가액이 아닌 시가대로 양도소득세를 계산해야 하는 것이다.

 

예를 들어, A가 보유한 2주택 중 조정대상지역 내 1주택을 아들 B에게 양도했다. 2021년 8월 시가 15억원(취득가 6억원, 보유기간 5년)인 아파트는 6억원에 양도한 것이다. 다만, 양도차익이 없으니 세금 낼 부분이 없다고 주변 사람들에게 들어서, 양도세를 0원으로 신고했다. 이후 관할 세무서에서 2022년 6월에 양도세 및 증여세, 가산세를 다음과 같이 고지했다.

(단위:원)

구분	세금 및 가산세	구분	세금 및 가산세
양도소득세(지방소득세 포함)	573,155,000	증여세	105,000,000
신고불성실가산세	57,315,500	신고불성실가산세	21,000,000
납부불성실가산세	30,514,772	납부불성실가산세	4,897,200
세금 및 가산세 합계	660,985,272	세금 및 가산세 합계	130,897,200

 

위와 같이 특수관계자에게 양도할 때 양도소득세 계산 시 매가를 6억원이 아닌 15억원으로 의제해 양도소득세가 발생한다. 또한, 저가 양도했으므로 증여세 과세 대상에도 해당한다.

 

A는 세금을 줄이기 위해 저가 양도했다가 증여세와 양도소득세를 추가로 납부하게 되고, 미납 세금에 대한 가산세까지 부담해야 하므로 시가로 매매한 경우보다 더 많은 세금을 부담해야 한다.

 

세법상 배우자 또는 직계존비속에게 양도한 재산은 양도자가 그 재산을 양도한 당시의 재산 가액을 배우자 등이 증여받은 것으로 추정하여 증여세를 과세한다. 따라서 해당 1주택을 자녀에게 양도하더라도 양도소득세가 아닌 15억원을 증여재산가액으로 추정하여 증여세가 과세되는 것이다. 증여일 이전 10년 이내에 기증여 없이 자녀가 처음 증여받는 것이라고 했을 때, 증여세 예상세액은 4억 740만원이 된다.

 

*증여재산가액 15억 – 증여재산공제 5,000만

*산출세액 = 14억 5,000만 × 40% - 1억 6,000만(누진공제액)

*자진납부세액 4억 740만

 

그렇다면 증여가 아니라 매매라는 사실을 입증하게 되면 어떨까. 매매라는 사실을 입증한다면 15억원 전액을 입증해야 할까?

 

취득대금을 지급한 사실이 명백하게 입증되는 경우, 즉 일정한 직업이나 소득이 있다는 사실 등 자금출처 사실을 밝힐 수 있다면 증여로 보지 않는다. 하지만 직업, 연령, 소득 및 재산상태 등으로 볼 때 재산을 자력을 취득하였다고 인정하기 어려운 경우 해당 재산의 취득자금을 취득자가 증여받은 것으로 추정한다. 또 출처가 입증된 금액이 취득가액에 미달하는 경우에는 취득재산 가액의 20%에 상당하는 금액과 2억원 중 적은 금액에 미달하는 경우는 증여받은 것으로 추정하지 않는다. 따라서 15억원의 20%(3억)와 2억원 중 적은 금액인 2억원이 부족한 경우는 증여로 추정되지 않는다.

 

2억원까지는 미입증된다면 시세가액보다 낮은 가액인 13억원에 매매계약을 맺고 자녀에게 저가로 양도시 세부담을 줄일 수 있을까?

 

세법상 특수관계인 간에 재산을 시가보다 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 높은 가액으로 양도한 경우로서 시가의 차액이 법정 기준금액 이상인 경우에는 증여세가 과세된다. 여기서 법정 기준금액은 앞서 말했던 시가의 30% 또는 3억원 중 적은 금액을 말한다. 따라서 12억원 이하로 양도하는 경우에는 증여세가 과세된다고 볼 수 있다.

 

주의할 점은 양도소득세 계산 시, 시가보다 낮은 가격으로 거래한 양도가액을 세법상 전부 인정해 주지 않을 수 있다. 특수관계인 개인 간 부동산 거래인 경우, 시가와 거래가액의 차액이 법정 기준금액 이상인 경우 세부담을 부당하게 감소한 것으로 보아 양도가액을 시가로 양도소득세를 과세한다. 따라서 양도가액을 13억원으로 하여 양도소득세를 신고하게 되면 과소신고에 따른 가산세 및 납부지연 가산세가 발생할 수 있다.

 

Ⅲ. 결론

 

따라서 자녀에게 자산을 시가보다 낮은 가액으로 양도할 때는 거래가액을 꼼꼼히 살펴봐야 하며, 의사결정 전 세무사와의 상담도 필수라 할 수 있다. 특수관계인 개인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도할 때에는 증여세와 양도소득세 모두 고려하여 가액을 결정해야 한다. 뿐만 아니라 거래 당사자의 유형, 관계 또는 거래의 유형에 따라 상속세 및 증여세법, 법인세법, 소득세법이 각각 다르게 적용되고 있고, 증여 또는 양도재산의 물건에 따라 가액 판단이 달라지는 등 상황에 따른 세부담 유불리를 잘 따져서 의사결정을 해야 한다.

 

더불어 궁금증을 안겨주었던 서론의 사례는 매매가 12억원 미만이기 때문에 1세대 1주택 비과세 요건이 되면 부담해야 할 양도소득세가 없다.